居民急于抛售手上的房产？

本文来自微信公众号：盲牤，作者：盲牤，原文标题：《大摩报告揭示：中国楼市情绪持续降温，超半数业主愿降价抛售》，题图来自：视觉中国

摩根士丹利近期发布了最新的中国房地产调查报告。对 2000 多名居民进行的调查结果显示：居民对于抛售手上的房产更加迫切，而购房的愿望则进一步降低。

这样的置业意愿情况，叠加最近已经形成的市场下跌趋势，将使中国的房地产市场在三四季度继续承压。

我最近发布的关于探讨当下房地产市场成交价格和趋势的文章，大家观点不一：认为市场会进一步下跌的人逐渐占据多数；而认为房价没有变，且还会进一步上涨的人，其实依然不少。而这种观点分歧，恰恰说明市场尚未见底。真正的底部，往往是市场预期趋于一致，且大众不再主动关注房价涨跌之时。

一、价格是结果，而情绪才是趋势的推手

现在到底有多少人认为房价会下跌，多少人认为房价会上涨呢？我们可以借大摩这篇报告窥见端倪。

"房价前景恶化：在 7 月份的调查中，净 33% 的受访者预计未来 12 个月房价将下跌（4 月份为 36%），表明潜在买家对房价前景的预期略有减弱。令我们惊讶的是，7 月份一线城市信心相对疲软，净 50% 的受访者预计房价将下跌（4 月份二线城市为净 45%）。"

（图表 1：整体房价前景疲软，一线城市信心进一步减弱）

从大摩的调查结果可以看出，目前认为在未来 12 月内房价会下跌的人仍然是少数，整体比例是 33%。但这一数据在一线城市的比例是 50%，二线城市是 40%。这说明一二线城市的房价下跌预期高于三四线城市。

这与我之前在《凛冬加剧：一线城市房价突破 2016 防线，二线城市现恐慌补跌》文章中的观点相呼应："对于三四线城市来说，其本身房价就不高。很多三四线城市跌得早、跌得深，到目前基本也跌不动了。还有一个跌幅较低的原因，是三四线城市的成交量变小了，没有交易价格，下降得也就少了"。

在二季度房地产持续下跌的当下，一方面是已经存在的成交数据会影响市场参与者的情绪。另一方面是市场参与者的情绪如果朝着不利于市场的方向发展，在没有其他利好的影响下，这样的情绪会强化市场的下跌趋势。这会让市场的下跌进入一个自我强化的负向循环。

现阶段，市场情绪是短期市场趋势的重要参考指标。根据大摩的这份报告的调查结果，在接下来一段时间内，如果没有大的政策利好刺激，一线城市房价的下降压力将超过二线、三四线。

二、超八成购房者保持观望，中短期需求持续收缩

单凭受访者的房价预期，就能作出市场会进一步下跌的判断吗？大摩还给出了以下两个方面的数据：买房人群的意愿以及卖房人群的意愿。

"购房意愿持续低迷。在所有受访者中，51% 表示未来可能购房（较四月调查的 49% 有所上升）。但仅有 16% 的人表示"极有可能"购房（较四月调查的 15% 略有增加），其中 3% 预计将在未来 12 个月内完成交易，6% 计划在未来两到三年内购房，另有 7% 则打算在四年之后再出手。"

（图 2：只有 16% 的消费者"极有可能"购买房产）

从这个图里可以看出，在未来 6 个月、未来 12 个月和未来两到三年内，有购房意愿的比例本来就很低，在这份报告中合计只有 9%。且这几个选项的数字在逐步降低。也就是说，虽然仍然有 51% 的人会考虑买房，但是其中观望者占大多数，他们不会在中短期内出手。而且在中短期内考虑出手的人正在变得越来越少。

三、卖房压力增大：超六成业主计划一年内出售，多数接受降价

"在我们 7 月份的调查中，房主们出售房屋的紧迫感更强。在所有潜在卖方中，44% 的人可能在未来六个月内出售（较 4 月份的 47% 有所下降），8% 的人已经挂牌出售（较 4 月份的 10% 有所下降）。"

房主计划在短期内出售的比例较 4 月微降，可能因为当前价格已让部分业主不愿承受亏损。我们将在下一段中展开关于价格的讨论。

短期内（6 个月）出售房子的意愿占比为 44%，加上计划在 6 个月到 12 个月之内买房子的比例为 22%，合计是 66%。也就是说，在一年内，计划卖掉房子的人占调查人数的大多数。

（图 3：44% 的卖家可能在未来 6 个月内出售，其中 8% 已经挂牌）

"在确定房屋售价时，56% 的房主表示愿意承受亏损出售房产，这一比例较四月份的 43% 显著提升。具体而言：44% 的房主认为售价应与购房价持平或更高（四月为 57%）；42% 和 12% 的受访者分别表示可接受最高 10% 和 20% 的折扣（四月分别为 26% 和 14%）；另有 2% 的房主希望尽快售房，不考虑售价因素。"

（图 4：56% 的买家愿意承担损失）

愿意承受亏损卖房的比例从 4 月的 43% 显著上升至 56%，这说明愿意"割肉"离场的人已成为多数，这是一个重要的情绪转变信号。

且这部分愿意承受亏损的人中，大多数人愿意接受的亏损是 10%，其次是 20%。这说明至少供应端价格已经预留了 10% 到 20% 的下行空间。

我在之前的文章中写道："一旦价格跌入 2016 年的区间，这部分持有房产的人心理防线被击穿，就会大幅降价以求不亏或者少亏退出。"这和我对于 2016 年心理防线的判断是一致的。

通过我这段时间梳理的房价趋势文章，大家可以看到，其实全国大多数重点城市的房价已经进入了 2016 年的价格区间。

结语

大摩这篇报告比较简短，却细致地反映出当下不太好用量化指标来分析的市场情绪问题。其实，市场情绪就是预期，而房产作为金融属性极强的一种资产，预期对于价格的中短期波动影响会很大。

大家常常谈到的产业发展、人口流动，其实是房价涨跌的长期影响因素。而短期的影响因素就是供求、政策及情绪。

供求已经很明确了，需求减少、供应增加。情绪方面，这篇报告也写得比较明确，即情绪比较恶化，而在政策层面，目前并无新的有力刺激政策出现。中短期房价怎么走？其实答案已经很明显了。